Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten: Rechnung mit Zahlen

Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten: Was ist besser?

Keines von beiden ist grundsätzlich besser; es hängt davon ab, ob Sie Geld brauchen, ob Steuerfristen laufen und ob Sie Vermieter sein wollen. Vermieten bringt laufende Einnahmen und behält die Chance auf Wertsteigerung, bindet aber Kapital in einem einzigen Objekt und macht Arbeit. Verkaufen macht das Geld flüssig und verteilbar, kostet aber Provision und Notar und beendet die Mieteinnahmen.

Für die Entscheidung brauchen Sie keine Prognose, sondern eine ehrliche Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen. Das folgende Beispiel zeigt, wie sie aufgebaut ist.

Wir haben eine vermietete Wohnung für 350.000 € geerbt: verkaufen oder vermieten?

Nach unserer Beispielrechnung bleiben beim Vermieten rund 8.394 € im Jahr nach Steuer, beim Verkauf und Anlage als Festgeld rund 7.967 €. Die Annahmen: 85 Quadratmeter, 12,50 € Kaltmiete je Quadratmeter, der Erblasser hat die Wohnung 2005 für 200.000 € gekauft und seitdem vermietet, Gebäudeanteil 160.000 €, Baujahr nach 1924.

Vermieten: 12.750 € Jahreskaltmiete minus 2 Prozent Mietausfall (255 €), 600 € Verwaltung und 1.275 € Instandhaltung (15 € je Quadratmeter) ergeben 10.620 € vor Steuer. Steuerlich gehen zusätzlich 3.200 € Abschreibung ab, weil der Erbe die AfA des Erblassers fortführt (§ 11d EStDV, 2 Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG). Zu versteuern sind 7.420 €; bei angenommenen 30 Prozent Grenzsteuersatz sind das 2.226 € Steuer. Es bleiben 8.394 €, das sind 2,40 Prozent auf 350.000 €.

Verkaufen: Nach 3,57 Prozent Maklerprovision für den Verkäufer (Annahme, die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt) bleiben 337.505 €. Der Gewinn ist steuerfrei, weil der Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurückliegt. Als Festgeld für zehn Jahre zu 3,10 Prozent (Commerzbank, Stand 14.09.2026) bringt der Betrag 10.463 € Zinsen. Nach 1.000 € Sparer-Pauschbetrag und 26,375 Prozent Abgeltungsteuer mit Solidaritätszuschlag bleiben 7.967 €, also 2,28 Prozent auf 350.000 €.

Die Rechnung kippt schnell. Liegt die Miete bei 10 € statt 12,50 € je Quadratmeter, sinkt der Ertrag beim Vermieten unter den Festgeldwert. Steht eine Sanierung an, kostet ein Jahr Leerstand die ganze Jahresmiete. Umgekehrt steigt der Vorteil des Vermietens, wenn der persönliche Steuersatz niedrig ist. Und die Inflation lag im September 2026 nach vorläufigen Zahlen bei 3,3 Prozent (Destatis); beide Wege liegen in diesem Beispiel darunter.

Entscheidungstabelle: Was spricht wofür?

Die Tabelle stellt die Punkte gegenüber, die in der Praxis den Ausschlag geben. Sie ersetzt keine Rechnung mit Ihren Zahlen, zeigt aber, wo Sie hinschauen müssen.

Welche Steuerfristen kippen die Entscheidung?

Zwei Zehnjahresfristen sind entscheidend. Erstens die Spekulationsfrist: Der Erbe übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat die Mutter 2019 gekauft, ist ein Verkaufsgewinn bis 2029 steuerpflichtig, außer die Wohnung wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Einzelheiten und ein Rechenbeispiel stehen unter Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer.

Zweitens das Familienheim: Kinder erben das Elternhaus erbschaftsteuerfrei, wenn sie unverzüglich einziehen, bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn sie das Haus binnen zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen. Vermieten nach drei Jahren ist dabei genauso schädlich wie verkaufen, außer zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit hindern an der Selbstnutzung.

Ich bin 58, wohne zur Miete und habe die Wohnung meiner Mutter geerbt: einziehen, vermieten oder verkaufen?

Wer einzieht, spart die eigene Miete und kann die Erbschaftsteuer über das Familienheim vermeiden, muss dann aber zehn Jahre bleiben. Die Ersparnis lässt sich direkt mit dem Ergebnis oben vergleichen: Zahlen Sie heute 1.000 € Kaltmiete im Monat, sind das 12.000 € im Jahr ohne Steuer. Beim Vermieten bleiben in unserem Beispiel 8.394 €, beim Verkauf 7.967 €.

Hat die Mutter selbst darin gewohnt und ziehen Sie nicht ein, ist auch ein Verkauf kurz nach dem Erbfall oft einkommensteuerfrei: Die Eigennutzung des Erblassers wird dem Erben zugerechnet (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 26). Ob die Bedingung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ erfüllt ist, hängt an den Daten; das klärt im Zweifel eine Steuerberatung.

Was beim Verkauf mit dem Erlös passiert

Für den Erlös gilt die Reihenfolge jedes großen Geldeingangs: erst sicher parken, dann Steuer und Reserve klären, dann anlegen. Gesetzlich geschützt sind 100.000 € je Person und Bank (§ 8 Abs. 1 EinSiG). Der erhöhte Schutz bis 500.000 € für sechs Monate gilt für Beträge aus Geschäften mit privat genutzten Wohnimmobilien (§ 8 Abs. 2 EinSiG); ob eine geerbte, vermietete Wohnung darunter fällt, ist nicht eindeutig. Sicher ist die Verteilung auf mehrere Banken. Wie Sie den Erlös danach aufteilen, zeigt Geld anlegen nach Hausverkauf; wo er bis dahin liegt, Hausverkauf: Geld auf welches Konto.

Was beim Vermieten auf Sie zukommt

Als Erbe treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 1922 BGB), mit Kaution, Mietpreis und Kündigungsschutz. Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ist um höchstens 20 Prozent in drei Jahren möglich, in Gebieten mit angespanntem Markt um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Vermieten Sie günstig an Angehörige, ziehen Sie Werbungskosten nur voll ab, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erreicht (§ 21 Abs. 2 EStG).

Steuerlich führen Sie die Abschreibung des Erblassers fort, und Renovierungen sind oft sofort abziehbar. Was davon gilt und wann die 15-Prozent-Grenze greift, steht unter Geerbte Immobilie vermieten. Wer die geerbte Wohnung mit einem Wertpapierdepot vergleichen will, findet die allgemeine Gegenüberstellung unter Immobilie oder ETF.

Wenn mehrere Erben entscheiden

Bei mehreren Erben braucht der Verkauf die Zustimmung aller, weil nur gemeinschaftlich verfügt werden kann (§ 2040 BGB). Für die laufende Vermietung reicht dagegen eine Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2, § 745 BGB). Daraus entsteht oft Streit: Die Mehrheit vermietet, die Minderheit will Geld sehen. Wege aus dieser Lage, von der Auszahlung bis zur Teilungsversteigerung, zeigt Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen. Den Ablauf ab dem Erbfall finden Sie unter Haus geerbt: was tun.