Immobilie oder ETF: der Vergleich mit Zahlen für Ihr Erbe

Ich habe 300.000 € geerbt: Wohnung kaufen oder ETF?

Das entscheiden zwei Annahmen: Steigen Wert und Miete der Wohnung um 1,5 Prozent im Jahr, liegt sie nach 15 Jahren gleichauf mit einem ETF, der 3,29 Prozent im Jahr nach Kosten bringt. Bringt der ETF mehr, liegt er vorn, bringt er weniger, die Wohnung. Bei 3 Prozent Steigerung liegt die Schwelle bei 4,76 Prozent (berechnet von geld-was-nun.de). Beispielrechnung, keine Anlageberatung.

Neben der Rendite entscheiden vier Dinge, die keine Formel abbildet: Wie schnell kommen Sie an das Geld? Wie viel Arbeit wollen Sie haben? Wie viel Ihres Vermögens steckt in einem einzigen Objekt? Und wie gehen Sie mit Schwankungen um, die Sie beim ETF täglich sehen, bei der Wohnung nicht? Die Abschnitte gehen die Posten der Reihe nach durch.

Vorher: Erbe sichern, Steuer klären, Reserve festlegen

Bevor Sie zwischen Wohnung und Fonds wählen, kommen drei Schritte. Erstens sichern: Auf Konten sind 100.000 € je Person und Bank gesetzlich geschützt (§ 8 Abs. 1 EinSiG). Die erhöhte Deckung bis 500.000 € gilt für sechs Monate etwa nach dem Verkauf einer privat genutzten Wohnimmobilie, eine gewöhnliche Erbschaft nennt das Gesetz nicht. Sicher ist: auf Banken je 100.000 € verteilen. Zweitens Steuer und Nachlass klären: Anzeige binnen drei Monaten (§ 30 ErbStG), Freibetrag, Teilung mit Miterben. Drittens eine Reserve festlegen, die weder in die Wohnung noch in den Fonds fließt.

Der Ablauf im Detail steht unter Geld geerbt: was tun, die Aufteilung in sicher und renditeorientiert unter Erbe anlegen. Haben Sie keine Geldsumme, sondern ein Haus geerbt, beginnt die Frage anders: Haus geerbt: was tun.

Kaufnebenkosten: der Startnachteil der Immobilie

Eine Wohnung kostet beim Kauf Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Land selbst fest, von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern. Notar und Grundbuch kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz bei 300.000 € zusammen rund 3.344 € (berechnet). Bei einer Wohnung in Sachsen für 250.000 € mit Makler sind es 25.500 €, also 10,2 Prozent, die sofort weg sind und erst durch Wertsteigerung wieder hereinkommen müssen.

Beim ETF fallen Ordergebühren und die laufenden Fondskosten an, bei einer Vermögensverwaltung zusätzlich deren Gebühr. Laut Preisverzeichnissen kosten die Verwalter im Vergleich unten 0,56 bis 1,49 Prozent im Jahr (teils berechnet). Über 15 Jahre summiert sich das ebenfalls, aber ohne den Einmalabzug am Anfang. Alle 16 Grunderwerbsteuersätze und der Rechenweg für den Notar stehen unter Kaufnebenkosten.

Laufende Kosten: Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand

Als Orientierung für die Kosten, die ein Vermieter selbst trägt, taugt die Zweite Berechnungsverordnung. Sie setzt für Instandhaltung je m² Wohnfläche und Jahr höchstens 7,10 € an, wenn die Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, 9 € ab 22 Jahren und 11,50 € ab 32 Jahren, plus 1 € bei Aufzug (§ 28 Abs. 2 II. BV). Für Verwaltung nennt sie 230 € je Wohnung (§ 26 Abs. 2), für Mietausfall 2 Prozent der Miete (§ 29). Es sind die Ausgangswerte aus dem Verordnungstext; sie werden alle drei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex angepasst und liegen heute höher.

Auf den Mieter umlegen dürfen Sie diese Kosten nicht: Verwaltung und Instandhaltung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Für eine 70 m² große Wohnung älter als 32 Jahre ergeben die Ausgangswerte 1.220 € im Jahr. Dazu kommen Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, wenn die Erhaltungsrücklage nicht reicht. Beim ETF gibt es keine Instandhaltung; die laufenden Kosten stehen vorab in der Kosteninformation.

Mietrendite: brutto, netto und was davon bleibt

Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die selbst getragenen Kosten ab und teilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Im Beispiel, berechnet von geld-was-nun.de: 70 m², 11 € Kaltmiete je m², 250.000 € Kaufpreis in Sachsen mit Makler.

Nur die Nettomietrendite ist mit der Rendite eines Fonds vergleichbar, und sie steht noch vor Steuer. Den vollständigen Rechenweg mit Kaufpreis-Faktor, Mietpreisbremse und Prüfliste zeigt Kapitalanlage Wohnung.

Ich habe 200.000 € geerbt: Wohnung auf Kredit statt ETF?

Bei heutigen Zinsen bringt der Kredit in der Beispielrechnung keinen laufenden Vorteil, weil die Wohnung netto 2,91 Prozent abwirft und der Kredit 3,78 Prozent kostet. Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Er erhöht die Rendite auf das Eigenkapital nur, wenn die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit kostet.

Die 3,78 Prozent sind der Bundesbank-Durchschnitt für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung im Juli 2026. Wer mit 200.000 € Erbe zwei Wohnungen zu je 250.000 € mit 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten kauft, setzt 151.000 € ein. Nach Zins und 2 Prozent Tilgung fehlen dann rund 7.200 € im Jahr, die aus dem Einkommen kommen müssen (berechnet). Aufgehen kann die Rechnung nur über steigende Werte und Mieten.

Während der Zinsbindung kommen Sie aus einem Immobilienkredit nur mit berechtigtem Interesse vorzeitig heraus, meist gegen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 500 Abs. 2, § 490 Abs. 2 BGB). Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, zeigt Erbe als Eigenkapital.

Klumpenrisiko und Schwankung

Eine Wohnung ist ein einzelnes Objekt mit einer Eigentümergemeinschaft und meist einem Mieter. Fällt die Miete aus oder steht eine Dachsanierung an, trifft das 100 Prozent des investierten Geldes. Der MSCI World verteilt das Geld laut Factsheet auf 1.280 Werte aus 23 Industrieländern.

Dafür schwankt der ETF sichtbar. Der MSCI World hat von Ende 1987 bis August 2026 laut MSCI im Schnitt 9,08 Prozent im Jahr gebracht, in US-Dollar, mit wieder angelegten Dividenden, ohne Kosten und Steuern. Zwischen Oktober 2007 und März 2009 verlor er 57,46 Prozent. Auch Wohnungen verlieren an Wert: Laut Statistischem Bundesamt sanken die Preise für Wohnimmobilien 2023 im Jahresdurchschnitt um 8,4 Prozent, der stärkste Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Zwischen 2010 und 2025 stiegen sie um rund 82 Prozent, ohne Mieteinnahmen gerechnet. Vergangene Renditen versprechen nichts für die Zukunft.

Liquidität und Aufwand

Einen ETF können Sie an jedem Börsentag ganz oder teilweise verkaufen. Eine Wohnung verkaufen Sie nur ganz, nach Wochen oder Monaten. Wer in fünf Jahren 40.000 € für Pflege oder Studium braucht, kann bei der Wohnung keinen Teil abtrennen.

Vermieten ist Arbeit: Mietersuche, Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), Reparaturen, Eigentümerversammlung, Anlage V in der Steuererklärung. Eine Hausverwaltung nimmt das gegen Honorar ab. Der ETF braucht ein Depot und eine jährliche Prüfung der Aufteilung.

Steuer: Abschreibung und zehn Jahre gegen Abgeltungsteuer

Mieteinnahmen versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Davon gehen die Kosten ab und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil: 2 Prozent im Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 Prozent davor und 3 Prozent ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Verkaufen Sie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Davor wird er voll versteuert, und die Abschreibung erhöht ihn.

Gewinne aus Fonds unterliegen 25 Prozent Abgeltungsteuer (§ 32d EStG) plus Solidaritätszuschlag, ohne Haltefrist. Bei Aktienfonds sind 30 Prozent der Erträge steuerfrei (§ 20 Abs. 1 InvStG), effektiv also 18,46 Prozent ohne Kirchensteuer (berechnet). Je Person bleiben 1.000 € Kapitalerträge im Jahr frei, bei Ehegatten 2.000 € (§ 20 Abs. 9 EStG). Bei thesaurierenden Fonds wird jährlich eine Vorabpauschale besteuert, für 2026 auf Basis eines Basiszinses von 3,20 Prozent (BMF-Schreiben vom 13.01.2026). Für die nächste Generation gilt: Eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung wird bei der Erbschaftsteuer nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).

Fallrechnung: 300.000 € geerbt, 15 Jahre, Wohnung gegen ETF

Berechnet von geld-was-nun.de, Beispielrechnung, keine Anlageberatung. Ausgangslage: 300.000 € geerbt, steuerfrei innerhalb des Freibetrags. 24.500 € bleiben als Reserve. Variante Wohnung: Kauf der Beispielwohnung für 250.000 € in Sachsen bar, mit Nebenkosten 275.500 €. Nettomietertrag 8.020 € im ersten Jahr, Abschreibung 2 Prozent auf 75 Prozent Gebäudeanteil, also 4.132,50 € im Jahr, Grenzsteuersatz 42 Prozent. Wert und Miete steigen gleich schnell. Verkauf nach 15 Jahren steuerfrei. Variante ETF: 275.500 € in einen breit gestreuten Aktien-ETF, Rendite nach Kosten als Annahme, Steuer am Ende mit 18,46 Prozent auf den Gewinn über 1.000 €.

Mieten sind ohne Zinsen auf die angesparten Beträge gerechnet, Verkaufskosten der Wohnung und Sonderumlagen fehlen, beim ETF ist die jährliche Vorabpauschale vereinfacht ans Ende gelegt. Beide Vereinfachungen begünstigen leicht die Wohnung.

Die Tabelle zeigt keinen Sieger, sondern Schwellen. Wer erwartet, dass Wohnungen in seiner Stadt um 1,5 Prozent im Jahr zulegen, braucht beim ETF mehr als 3,29 Prozent nach Kosten. Bei 30 statt 42 Prozent Grenzsteuersatz verschiebt sich die Rechnung zugunsten der Wohnung, bei Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren deutlich zugunsten des ETF.

Mischlösung: Wohnung und Fonds

Zwischen allem in die Wohnung und allem in den Fonds liegt die Aufteilung. Ein Beispiel für 300.000 €, berechnet von geld-was-nun.de: 30.000 € Reserve auf Tagesgeld, eine kleinere Wohnung für 150.000 € in Sachsen bar, mit Nebenkosten 165.491 €, und 104.509 € in breit gestreute Fonds. Dann stecken 55 Prozent des Erbes in einem Objekt statt 92 Prozent, und 134.509 € bleiben in Tagen verfügbar.

Ebenfalls eine Mischlösung: die eigene Immobilie schuldenfrei machen und den Rest anlegen. Getilgte Zinsen sind ein sicherer, steuerfreier Ertrag, siehe Erbe: Kredit tilgen. Wer den Fondsteil nicht selbst steuern will, findet die Kosten der Verwalter im Vergleich unten und unter Vermögensverwaltung oder ETF; wie ein Erbe Schritt für Schritt in ETFs geht, zeigt Erbe in ETF investieren.

Immobilie als Altersvorsorge: Mieten oder Eigentum?

Für die Altersvorsorge zählt, was im Ruhestand an Einkommen fließt. Eine schuldenfreie, vermietete Wohnung bringt laufende Miete, braucht aber weiter Verwaltung und Rücklagen. Ein ETF-Depot lässt sich über einen Entnahmeplan in eine monatliche Zahlung umwandeln und teilweise verkaufen. Wer im Alter das eigene Haus verkaufen und zur Miete wohnen will, findet die Rechnung unter Haus verkaufen und mieten.

Alle Seiten zum Thema Immobilie

Diese Seite ist der Überblick. Die Einzelfragen beantworten eigene Seiten:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer aller 16 Länder, Notar und Grundbuch mit Rechenweg, Maklerprovision.
• Kapitalanlage Wohnung: Kaufpreis-Faktor, Mietrendite, Mietpreisbremse, wie viele Wohnungen ein Erbe trägt.
• Erbe als Eigenkapital: wie viel vom Erbe in den Kauf gehört, Beleihung und Zins.
• Erbe: Kredit tilgen: Sondertilgung oder anlegen, Vorfälligkeitsentschädigung, Kündigung nach zehn Jahren.
• Haus geerbt: was tun: die ersten Schritte nach dem Erbfall.
• Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten: die Entscheidung mit Zahlen.
• Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer: wann der Verkauf steuerfrei ist.
• Geerbte Immobilie vermieten: Mietrecht und Steuer für Erben.
• Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen: wenn mehrere Erben entscheiden.
• Geerbte Immobilie bewerten: Verkehrswert, Gutachten und Bedarfswert.

Baufinanzierung vergleichen: zwei Vermittler

Wer sich für die Wohnung mit Kredit entscheidet, vergleicht am besten Angebote mehrerer Banken, denn die Bundesbank-Zahl ist nur ein Durchschnitt. Baufinanzierungsvermittler holen solche Angebote ein. Sie brauchen eine Erlaubnis nach § 34i GewO und werden von der Bank bezahlt, an die sie vermitteln. Vergleichen Sie am Ende den Effektivzins, nicht den Sollzins.

Vermögensverwalter für den Fondsteil

Wer den Fondsteil nicht selbst anlegen will, kann einen Vermögensverwalter beauftragen. Die Tabelle nennt fünf Anbieter nach Preisverzeichnis und Kosteninformation, alphabetisch. Berechnete Gesamtkosten enthalten Gebühr plus durchschnittliche Produktkosten, ohne Gewinnbeteiligung. Kursverluste deckt keine Sicherung; die Wertpapiere liegen auf Ihren Namen im Depot (§ 47 InsO).

In Euro, berechnet für 275.500 € im Jahr mit der Gebührenstufe für diesen Betrag: Whitebox Global 1.543 €, LIQID CORE Global 1.708 € bis 2.121 €, FollowMyMoney 1.832 € oder 2.039 € ohne Produktkosten und Gewinnbeteiligung, froots 3.223 €, Estably Modern Value 3.829 € ohne Gewinnbeteiligung. Über 15 Jahre sind das zwischen günstigstem und teuerstem Verwalter über 34.000 €. Der Rechner zeigt die Kosten für Ihren Betrag.