Geerbte Immobilie vermieten: AfA, Renovierung und Erbschaftsteuer

Geerbte Immobilie vermieten: Was ändert sich steuerlich?

Mit der ersten Miete erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert werden (§ 21 EStG). Abziehen dürfen Sie alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen: Zinsen, Hausgeld ohne umlagefähigen Anteil, Reparaturen, Verwaltung, Fahrten und die Abschreibung auf das Gebäude. Für den Grund und Boden gibt es keine Abschreibung.

Der wichtigste Unterschied zu einer gekauften Wohnung: Sie haben nichts angeschafft. Deshalb übernehmen Sie die steuerlichen Werte des Erblassers, bei der Abschreibung, bei der Spekulationsfrist und bei der Frage, ob eine Renovierung sofort absetzbar ist.

Wie berechne ich die AfA für ein geerbtes Haus?

Sie rechnen mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers und mit dem Prozentsatz, der für ihn galt, bis das Gebäude voll abgeschrieben ist (§ 11d Abs. 1 EStDV). Der Satz beträgt 2 Prozent für Gebäude, die von 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Gebäude ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Eigene Herstellungskosten, etwa für einen Ausbau, kommen hinzu.

Ein Beispiel: Der Vater hat 2008 eine Wohnung für 220.000 € einschließlich Nebenkosten gekauft und seitdem vermietet; auf das Gebäude entfallen 176.000 €. Die AfA beträgt 3.520 € im Jahr. Bis Ende 2025 sind 18 Jahre, also 63.360 €, abgeschrieben. Der Erbe schreibt die restlichen 112.640 € weiter mit 3.520 € im Jahr ab, noch 32 Jahre (berechnet). Ein Ansatz mit dem heutigen Verkehrswert ist nicht zulässig.

Den Kaufvertrag des Erblassers finden Sie in seinen Unterlagen, beim Notar oder in der Grundakte beim Grundbuchamt, in die Eigentümer Einsicht nehmen können (§ 12 GBO). Hat der Erblasser das Haus selbst geerbt, gehen Sie bis zum letzten Kauf oder Bau zurück. Hat er selbst darin gewohnt, bleibt es bei seinen Kosten als Grundlage; wie viel Abschreibung noch offen ist, hängt von den Jahren der Selbstnutzung ab und klärt im Zweifel das Finanzamt.

Ich habe ein Haus von 1962 geerbt und will vor dem Vermieten 60.000 € renovieren: Ist das sofort absetzbar?

In den meisten Fällen ja, als Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung. Die Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten, nach der Renovierungen über 15 Prozent der Gebäudekosten in den ersten drei Jahren nur abgeschrieben werden dürfen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), setzt einen Kauf voraus. Der Erbe tritt in den Dreijahreszeitraum des Erblassers ein (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 64). Hat die Mutter das Haus vor Jahrzehnten gekauft, ist dieser Zeitraum längst abgelaufen.

Eine Grenze bleibt: Hebt die Renovierung den Standard des Hauses, sind die Kosten Herstellungskosten und nur über die AfA absetzbar. Das ist der Fall, wenn in mindestens drei von vier Bereichen deutlich verbessert wird: Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster (Rn. 13 und 19). Verglichen wird mit dem Zustand beim Kauf oder Bau durch den Erblasser, gemessen an den damals üblichen Maßstäben (Rn. 41 und 48). Kohleöfen und Einfachfenster können 1962 mittlerer Standard gewesen sein; ihr Ersatz durch eine zeitgemäße Ausstattung ist dann keine Standardhebung.

Bei angenommenen 35 Prozent Grenzsteuersatz mindern 60.000 € Erhaltungsaufwand die Steuer um rund 21.000 € (berechnet). Größere Beträge dürfen Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen, bei fünf Jahren 12.000 € im Jahr (§ 82b EStDV). Das lohnt, wenn Ihr Einkommen in den Folgejahren gleich hoch oder höher ist.

Wann die 15-Prozent-Grenze doch greift

Zwei Fälle kommen in der Praxis vor. Erstens: Der Erblasser hat kurz vor seinem Tod gekauft. Kaufte die Tante 2024 eine Wohnung mit 240.000 € Gebäudeanteil und stirbt 2025, laufen ihre drei Jahre weiter. Renoviert der Erbe 2026 für mehr als 36.000 € ohne Umsatzsteuer, werden die Kosten zu Herstellungskosten (berechnet nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Zweitens: Ein Miterbe zahlt die anderen aus. Für den hinzugekauften Anteil ist das ein Kauf mit neuem Dreijahreszeitraum; für den geerbten Anteil gilt weiter der Zeitraum des Erblassers (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 26 und 64). Wer nach einer Auszahlung groß renoviert, sollte die Kosten deshalb vorher auf die Anteile aufteilen lassen.

Erbschaftsteuer: 10 Prozent Abschlag für vermietete Wohnungen

Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden für die Erbschaftsteuer nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG). Maßgeblich ist die Vermietung am Todestag. Den Abschlag verliert, wer die Immobilie aufgrund eines Vermächtnisses an einen Dritten weitergeben muss oder sie bei der Nachlassteilung einem Miterben überträgt (§ 13d Abs. 2 ErbStG).

Ein Beispiel: Ein Kind erbt eine vermietete Wohnung mit 500.000 € Grundbesitzwert und 200.000 € Geld. Ohne Abschlag sind 700.000 € minus 15.000 € Pauschale minus 400.000 € Freibetrag zu versteuern, 285.000 € zu 11 Prozent, also 31.350 €. Mit Abschlag sinkt der Wohnungswert auf 450.000 €, steuerpflichtig sind 235.000 €, die Steuer beträgt 25.850 €. Der Abschlag spart 5.500 € (berechnet nach §§ 10, 13d, 16, 19 ErbStG). Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13.10.2026 über Freibeträge, Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz; bis zu einer Entscheidung gelten diese Regeln. Die Steuersätze nach Verwandtschaft zeigen Erbschaftsteuer Kinder und Erbschaftssteuer Freibetrag.

Stundung: Erbschaftsteuer zahlen, ohne zu verkaufen

Gehört zum Erbe Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre, soweit Sie sie nur durch einen Verkauf aufbringen könnten (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Beim Erwerb von Todes wegen fallen dafür keine Zinsen an. Das gilt für vermietete und selbst genutzte Wohnungen.

Die Stundung endet, sobald die Immobilie auf einen Dritten übergeht oder dauerhaft nicht mehr Wohnzwecken dienen soll. Wer Bargeld oder ein Depot geerbt hat, mit dem er die Steuer zahlen kann, bekommt sie in der Regel nicht. Fristen und Zahlungswege stehen unter Erbschaftsteuer: wann zahlen.

Ich will die geerbte Wohnung meiner Tochter günstig vermieten: Was gilt?

Sie dürfen günstiger vermieten, behalten den vollen Werbungskostenabzug aber nur, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Liegt sie unter 50 Prozent, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und Kosten sind nur anteilig absetzbar (Satz 1). Zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Prognose über den Gesamtüberschuss. Bei 12 € ortsüblicher Kaltmiete und 70 Quadratmetern liegt die Grenze von 66 Prozent bei 554,40 € im Monat (berechnet).

Der Mietvertrag muss wie unter Fremden geschlossen und tatsächlich durchgeführt werden: schriftlich, mit Überweisung der Miete und Nebenkostenabrechnung. Übernehmen Sie einen bestehenden Mietvertrag des Erblassers, treten Sie mit allen Rechten und Pflichten ein (§ 1922 BGB); eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist um höchstens 20 Prozent in drei Jahren möglich, in ausgewiesenen Gebieten um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Wir vermieten das geerbte Haus zu dritt: Wie läuft die Steuer?

Die Einkünfte werden für alle Erben gemeinsam ermittelt und vom Finanzamt gesondert und einheitlich festgestellt (§ 180 Abs. 1 Nr. 2 a AO); jeder versteuert dann seinen Anteil mit seinem eigenen Steuersatz. Eine Verteilung von Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre muss für alle Eigentümer gleich gewählt werden (§ 82b Abs. 3 EStDV).

Über die laufende Vermietung entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2, § 745 BGB). Will einer später aussteigen, folgt die Auseinandersetzung; wie sie läuft, zeigt Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen. Ob sich Vermieten gegenüber Verkaufen überhaupt rechnet, steht unter Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten.

Was ein späterer Verkauf kostet

Die Abschreibungen mindern beim Verkauf die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Liegt der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre zurück, wird so ein höherer Gewinn steuerpflichtig. Ein Rechenbeispiel steht unter Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer. Wer statt der geerbten Wohnung eine weitere kaufen will, findet die Kaufseite unter Kapitalanlage Wohnung. Einzelfragen zur Abschreibung klärt das Finanzamt oder eine Steuerberatung.