Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen, Miterben auszahlen, teilen

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft eine Immobilie?

Alle Miterben unterschreiben gemeinsam den notariellen Kaufvertrag. Bis zur Teilung gehört der Nachlass allen gemeinsam, keiner besitzt einen Bruchteil am Haus (§ 2032 BGB). Deshalb kann nur die Gemeinschaft als Ganzes verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Eine vorherige Eintragung der Erben im Grundbuch ist für den Verkauf nicht nötig (§ 40 Abs. 1 GBO); der Notar braucht aber den Erbnachweis.

Aus dem Erlös werden zuerst die Schulden des Nachlasses beglichen, etwa der Restkredit, Steuern des Erblassers oder Beerdigungskosten (§ 2046 BGB). Der Rest wird nach Erbquoten verteilt. Einen Ablaufplan ab dem Erbfall finden Sie unter Haus geerbt: was tun.

Wir sind drei Geschwister, einer will das Haus nicht verkaufen: Was können wir tun?

Sie können ihn nicht zum Verkauf zwingen, aber die Auseinandersetzung verlangen, und die führt im Streit zur Teilungsversteigerung (§ 2042 Abs. 2, § 753 Abs. 1 BGB). Weil eine Versteigerung meist allen schadet, lohnt es sich, die Wege vorher der Reihe nach durchzugehen.

Erstens die Übernahme: Wer das Haus behalten will, zahlt die anderen aus. Das klärt die Lage am schnellsten, setzt aber Geld oder eine Finanzierung voraus. Zweitens der Erbteilsverkauf: Wer aussteigen will, verkauft seinen ganzen Erbteil, notfalls an einen Dritten. Drittens die Teilungsversteigerung: Sie beendet die Gemeinschaft auch gegen den Willen eines Miterben, kostet aber Zeit und oft Geld.

Bis dahin können Sie die Verwaltung mit Mehrheit regeln. Wohnt der blockierende Bruder selbst im Haus, kann jeder Miterbe eine Benutzungsregelung verlangen, die dem Interesse aller entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB); sein Recht auf einen Anteil an den Nutzungen darf keinem ohne Zustimmung genommen werden (§ 745 Abs. 3 Satz 2 BGB). Daraus kann ein Nutzungsentgelt folgen. Die Lasten wie Grundsteuer und Versicherung tragen alle nach Anteilen.

Ich übernehme das Haus für 420.000 € und zahle zwei Geschwister aus: Wie viel bekommt jeder?

Bei einem Kredit von 60.000 € bekommt jeder 120.000 €, denn jeder erhält den Anteil am Nettowert, der seiner Erbquote entspricht. Das Beispiel mit drei Geschwistern zu je einem Drittel: Das Haus ist 420.000 € wert, auf ihm liegt ein Kredit über 60.000 €, auf dem Konto sind 30.000 €. Die Schwester übernimmt das Haus samt Kredit. Der Hausanteil netto beträgt 360.000 €, je Drittel 120.000 €; das Konto wird mit je 10.000 € geteilt. Die Schwester zahlt jedem Bruder 120.000 € (berechnet).

Den Wert legen die Erben fest. Der Grundbesitzwert des Finanzamts bindet sie nicht. Bei Streit hilft ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen; was das kostet, steht unter Geerbte Immobilie bewerten. Die Auseinandersetzung wird notariell beurkundet; die Eintragung der Übernehmerin im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht, auch nach einer Erbauseinandersetzung (KV 14110 Anm. 1 GNotKG).

Was die Auszahlung steuerlich bedeutet

Für die Finanzverwaltung ist die Zahlung aus eigenem Geld ein Kauf: Die Schwester erwirbt zwei Drittel entgeltlich, die Brüder verkaufen (BMF-Schreiben vom 14.03.2006, geändert am 27.12.2018). Für die gekauften Anteile beginnt bei ihr eine neue Zehnjahresfrist. Die Brüder versteuern einen Gewinn, wenn der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre zurückliegt und keine Eigennutzung vorlag (§ 23 EStG). Die Übernahme des Kredits gilt nach dem BMF-Schreiben nicht als Entgelt.

Die Erbschaftsteuer berührt die Auszahlung nicht; jeder versteuert seinen Erbteil. Wer das Haus als Familienheim übernimmt und dafür Vermögen an Miterben abgibt, hat Sonderregeln (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 3 und 4 ErbStG). Ein Rechenbeispiel zur Einkommensteuer steht unter Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer.

Erbteil verkaufen: Wie funktioniert das?

Ein Miterbe kann nur seinen ganzen Anteil am Nachlass verkaufen, nicht seinen Anteil am Haus (§ 2033 Abs. 2 BGB). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Käufer tritt an die Stelle des Verkäufers in die Erbengemeinschaft ein.

Verkauft er an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht. Die Frist beträgt zwei Monate (§ 2034 BGB). Ist der Anteil schon übertragen, können sie das Recht gegenüber dem Käufer ausüben; der Verkäufer muss sie unverzüglich benachrichtigen (§ 2035 BGB). Käufer von Erbteilen kalkulieren den Streit mit ein; der Preis liegt deshalb häufig unter dem rechnerischen Anteil.

Teilungsversteigerung: Was passiert, und was bringt sie?

Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen, ohne vorher ein Urteil zu erstreiten (§§ 180, 181 Abs. 1 ZVG). Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach einem Sachverständigengutachten (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Erlös geht an die Erbengemeinschaft; über seine Verteilung müssen sich die Erben danach noch einigen.

Für den Preis gibt es Untergrenzen nur im ersten Termin. Erreicht das höchste Gebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag versagt (§ 85a Abs. 1 ZVG). Unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Im nächsten Termin gelten beide Grenzen nicht mehr. Ein Miterbe kann die einstweilige Einstellung für höchstens sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Ersteigern kann auch ein Miterbe. Für alle anderen bedeutet die Versteigerung ein Verfahren über viele Monate, Gerichts- und Gutachterkosten aus dem Erlös und Bieter, die ohne Innenbesichtigung kalkulieren. Ob ein freier Verkauf mehr bringt, hängt vom Objekt und vom Markt ab. Sicher ist: Beim freien Verkauf bestimmen die Erben Preis, Käufer und Zeitpunkt selbst.

Den Erlös verteilen und sichern

Nach dem Verkauf liegt der Erlös meist zuerst auf einem Konto der Erbengemeinschaft, von dem nur alle gemeinsam verfügen. Wie die Bank solche Konten führt und wie die Einlagensicherung sie zählt, steht unter Erbengemeinschaft Konto. Sobald jeder seinen Anteil hat, gilt die übliche Reihenfolge: auf Banken verteilen, gesetzlich gesichert sind 100.000 € je Person und Bank (§ 8 Abs. 1 EinSiG), dann Steuer und Reserve abziehen, dann anlegen. Weiter geht es unter Erbe anlegen und Geld anlegen nach Hausverkauf. Bei verfahrenen Lagen klärt eine Rechtsberatung den Einzelfall.