Haus geerbt, was tun? Die ersten Schritte nach Fristen

Haus geerbt: Was ist in den ersten Wochen zu tun?

In den ersten Wochen geht es um drei Dinge: das Haus sichern, die Erbfolge klären und entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen. Mit dem Tod geht das Vermögen als Ganzes auf die Erben über, mit allen Verträgen und Schulden (§ 1922 BGB). Sie werden also sofort Eigentümer, auch wenn das Grundbuch noch den Namen des Verstorbenen zeigt.

Verkaufen, vermieten oder renovieren müssen Sie in dieser Zeit nichts. Wer unter Druck einen Maklervertrag oder Handwerkerauftrag unterschreibt, legt sich fest, bevor klar ist, wer erbt und wie viel Steuer anfällt.

• Sichern: Schlüssel einsammeln, Wasser abstellen oder Heizung im Frostschutz laufen lassen, Briefkasten leeren, Gebäudeversicherung suchen.
• Unterlagen: Testament, Grundbuchauszug, Kreditverträge, Grundsteuerbescheid, Versicherungspolice, Energieausweis, Schornsteinfegerprotokoll.
• Erbfolge: Testament beim Nachlassgericht abgeben, Erbschein beantragen, wenn kein notarielles Testament vorliegt.
• Entscheiden: Annehmen oder ausschlagen binnen sechs Wochen.

Checkliste nach Fristen

Die Tabelle zeigt die Fristen, die bei einem geerbten Haus laufen, in zeitlicher Reihenfolge. Die Fristen zum Geldvermögen stehen unter Geld geerbt: was tun.

Wie kommt der Erbe ins Grundbuch?

Mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsniederschrift. Das Grundbuchamt verlangt den Nachweis der Erbfolge in dieser Form (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt nicht; dann brauchen Sie einen Erbschein. Bei Grundstücken unter 3.000 € Wert kann das Amt andere Nachweise genügen lassen (§ 35 Abs. 3 GBO).

Die Eintragung kostet eine volle Gebühr nach dem Wert des Grundstücks. Sie entfällt, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht, auch wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (KV 14110 Anm. 1 GNotKG). Lässt man die Frist verstreichen, kann das Grundbuchamt die Berichtigung ohnehin verlangen (§ 82 GBO).

Wer gleich verkaufen will, muss sich nicht erst eintragen lassen. Überträgt ein Erbe das Grundstück, ist die Voreintragung nicht nötig (§ 40 Abs. 1 GBO); den Erbnachweis braucht der Notar trotzdem.

Versicherung, Leerstand, Heizung: das Haus sichern

Die Gebäudeversicherung geht mit dem Erbfall auf Sie über, weil die Erben in alle Verträge eintreten (§ 1922 BGB). Kündigen Sie sie nicht vorschnell. Steht das Haus leer, prüfen Sie die Bedingungen: Viele Verträge werten längeren Leerstand als Gefahrerhöhung. Eine Gefahrerhöhung, die ohne Ihr Zutun eintritt, müssen Sie unverzüglich anzeigen (§ 23 Abs. 3 VVG), sonst darf der Versicherer kündigen (§ 24 VVG) und kann im Schadensfall die Leistung kürzen.

Im Winter friert eine abgeschaltete Heizung Leitungen ein. Lassen Sie die Heizung auf Frostschutz laufen oder das Wasser entleeren und dokumentieren Sie, wer wann nach dem Rechten sieht. Strom, Gas, Wasser und Grundsteuer laufen auf Ihre Kosten weiter.

Das geerbte Haus ist 250.000 € wert, der Kredit 280.000 €: Soll ich ausschlagen?

Eine Ausschlagung kommt in Betracht, weil die Schulden den Wert übersteigen und Sie sonst für das Minus einstehen. Erben haften für die Schulden des Erblassers (§ 1967 BGB). Ein Beispiel: Das Haus ist 250.000 € wert, auf ihm lastet ein Kredit über 280.000 €, sonst gibt es kaum Vermögen. Wer annimmt, übernimmt das Minus von 30.000 €.

Die Ausschlagung geht nur binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung; bei einem Testament beginnt die Frist nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 BGB). Ist die Lage unklar, gibt es einen zweiten Weg: Mit einer Nachlassverwaltung oder einem Nachlassinsolvenzverfahren beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass (§ 1975 BGB). Eine Annahme oder Ausschlagung kann bei Irrtum binnen sechs Wochen angefochten werden (§ 1954 BGB). Ob sich das im Einzelfall lohnt, klärt eine Rechtsberatung oder das Nachlassgericht.

Ich habe ein altes Haus mit Ölheizung geerbt: Muss ich die Heizung tauschen?

Nein, eine Austauschpflicht für die alte Ölheizung gibt es seit dem 29.07.2026 nicht mehr. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); das Betriebsverbot für Kessel nach 30 Jahren (§ 72 GEG alter Fassung) und die Sonderregel für Eigentümerwechsel (§ 73) sind gestrichen (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 und Art. 9). Wer auf ältere Ratgeber trifft, die §§ 47 und 72 GEG zitieren, liest überholtes Recht.

Zwei Pflichten für neue Eigentümer bleiben, beide mit zwei Jahren Frist ab dem ersten Eigentumsübergang. Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, alternativ das Dach darüber (§ 35 Abs. 1 und 3 GModG). Offene, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind zu dämmen (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG). Die Frist gilt für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Bewohnen Sie das Haus selbst, entfällt die Dämmpflicht für die Geschossdecke, wenn sich die Kosten durch die Einsparung nicht in angemessener Frist erwirtschaften (§ 35 Abs. 4 GModG).

Bauen Sie nach dem 29.07.2026 eine neue Öl- oder Gasheizung ein, muss ab 2029 ein Teil der Wärme aus Biobrennstoff oder Wasserstoff stammen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (§ 43 Abs. 1 GModG). Wer verkauft, legt spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vor (§ 80 Abs. 4 GModG).

Ich habe ein halbes Haus geerbt, meine Mutter wohnt darin: Was gilt?

Sie werden Miteigentümer neben Ihrer Mutter und können über das Haus nur gemeinsam mit ihr entscheiden. Typisch ist: Die Eltern standen je zur Hälfte im Grundbuch, der Vater stirbt, und die Kinder erben seine Hälfte, oft gemeinsam mit der Mutter. Dann bilden alle Erben zunächst eine Erbengemeinschaft am Nachlass des Vaters, die nur gemeinschaftlich über das Haus verfügen kann (§ 2040 BGB).

Steuerlich hat die Mutter einen Vorteil: Zieht sie nicht aus, bleibt ihr Erwerb des Familienheims ohne Flächengrenze steuerfrei, solange sie zehn Jahre dort wohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder gilt die Befreiung nur, wenn sie selbst unverzüglich einziehen, und nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (Nr. 4c). Wer seinen Anteil nicht halten will, kann die Auseinandersetzung verlangen; im Streit endet das in der Teilungsversteigerung. Wege dorthin und Alternativen zeigt Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

Erbschaftsteuer auf das Haus: Welcher Wert zählt?

Für die Erbschaftsteuer zählt der Grundbesitzwert, den das Lagefinanzamt gesondert feststellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG, § 151 BewG). Er wird nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt und kann vom Marktpreis abweichen. Ist er zu hoch, hilft ein Gutachten; wie das funktioniert, steht unter Geerbte Immobilie bewerten.

Vom Wert gehen die Schulden und pauschal 15.000 € für Beerdigung und Abwicklung ab (§ 10 Abs. 5 ErbStG), dann der persönliche Freibetrag: 400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehegatten, 20.000 € für Geschwister (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13.10.2026 über Freibeträge, Steuersätze und die Grundbesitzbewertung; bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Recht. Alle Werte stehen unter Erbschaftssteuer Freibetrag.

Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung hat keine gesetzliche Frist, aber steuerliche Folgen. Ziehen Sie als Kind ein, kann das Haus erbschaftsteuerfrei sein; verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, wird die Steuer nachgefordert. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Eine Rechnung mit Zahlen zeigt Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten; die Steuerfragen beim Verkauf stehen unter Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer, die beim Vermieten unter Geerbte Immobilie vermieten.

Kommt es zum Verkauf, gilt für den Erlös dieselbe Reihenfolge wie für jedes Erbe: erst sicher parken, dann Steuer und Reserve klären, dann anlegen. Gesetzlich gesichert sind 100.000 € je Person und Bank (§ 8 Abs. 1 EinSiG). Ob der erhöhte Schutz bis 500.000 € für Erlöse aus privat genutzten Wohnimmobilien auch den Verkauf eines geerbten Hauses erfasst, in dem Sie nicht selbst gewohnt haben, ist nicht eindeutig geregelt; sicher ist die Verteilung auf mehrere Banken. Wie das geht, steht unter Hausverkauf: Geld auf welches Konto.