Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer, Fristen und Rechenbeispiele

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

Einkommensteuer zahlen Sie nur, wenn der Kauf durch den Erblasser höchstens zehn Jahre vor Ihrem Verkauf lag und die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das Gesetz rechnet dem Erben bei einem unentgeltlichen Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Uhr beginnt also nicht mit dem Erbfall neu.

Davon getrennt ist die Erbschaftsteuer. Sie bemisst sich am Wert am Todestag und fällt an, ob Sie verkaufen oder nicht. Ein Verkauf kann sie aber nachträglich auslösen, wenn Sie die Befreiung für das Familienheim genutzt haben. Beide Steuern können für dieselbe Immobilie anfallen.

Meine Mutter hat die Wohnung 2019 für 240.000 € gekauft und vermietet; ich verkaufe 2027 für 330.000 €: Wie viel Steuer fällt an?

Nach unserer Beispielrechnung entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn von 95.659 €, bei angenommenen 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 40.177 € Einkommensteuer. Würde derselbe Verkauf ab dem 2. März 2029 beurkundet, wäre er steuerfrei. Maßgeblich für die Frist sind die Kaufverträge, nicht die Eintragung im Grundbuch.

Der Rechenweg folgt § 23 Abs. 3 EStG: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers minus Verkaufskosten. Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die bei der Vermietung abgezogen wurden, auch die des Erblassers (Satz 4).

Die Zahl zeigt, warum der Zeitpunkt so viel wiegt. Ob sich Warten lohnt, hängt davon ab, was in den Monaten bis zum Fristende an Miete, Kosten und Preisrisiko anfällt. Liegt im selben Jahr auch Erbschaftsteuer auf die Wohnung an, kann die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt werden, soweit dieselben Einkünfte in den letzten vier Jahren der Erbschaftsteuer unterlagen (§ 35b EStG). Ob das im Einzelfall greift, klärt eine Steuerberatung.

Eigennutzung: Wann der Verkauf trotzdem steuerfrei ist

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Beim Erben zählt die Eigennutzung des Erblassers mit (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 26).

Kritisch sind Lücken. Stand die Wohnung nach dem Tod lange leer oder wurde sie zwischendurch vermietet, kann die Bedingung reißen. Ziehen Sie selbst ein, zählt Ihre eigene Nutzung. Wohnen Angehörige unentgeltlich darin, gilt das nur bei Kindern, für die Sie Kindergeld oder Kinderfreibetrag bekommen, als eigene Wohnzwecke. Wo die Daten knapp sind, sollten Sie den Verkaufstermin mit einer Steuerberatung abstimmen.

Erbschaftsteuer und Einkommensteuer: Was ist der Unterschied?

Die Erbschaftsteuer besteuert den Erwerb, die Einkommensteuer den Gewinn beim späteren Verkauf. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert auf den Todestag fest (§ 12 Abs. 3 ErbStG); davon gehen Schulden, 15.000 € Pauschale für Beerdigung und Abwicklung (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG) und der Freibetrag ab, 400.000 € für Kinder, 20.000 € für Geschwister (§ 16 ErbStG). Wie die Steuer berechnet wird, zeigt Erbschaftsteuer berechnen.

Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall kann die Erbschaftsteuer senken: Ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kommt, kann als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen (§ 198 Abs. 3 BewG). Mehr dazu unter Geerbte Immobilie bewerten. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13.10.2026 über Freibeträge, Steuersätze und die Bewertung von Grundbesitz; bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Gesetz.

Ich bin ins geerbte Elternhaus gezogen und will nach vier Jahren verkaufen: Was kostet das?

Die Erbschaftsteuerbefreiung für das Familienheim fällt rückwirkend weg; im Beispiel unten werden 72.750 € nachgefordert. Das gilt immer, wenn der Erbe das steuerfrei geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt; die Befreiung entfällt dann mit Wirkung für die Vergangenheit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5, Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Verkauf und Vermietung wirken gleich. Ausgenommen sind zwingende Gründe, etwa wenn der Erbe pflegebedürftig wird.

Ein Beispiel: Eine Tochter erbt das Elternhaus mit einem Grundbesitzwert von 600.000 € und 150 Quadratmetern sowie 300.000 € Geld. Sie zieht ein; steuerpflichtig bleiben 300.000 € minus 15.000 € Pauschale, das liegt unter dem Freibetrag von 400.000 €, Steuer 0 €. Verkauft sie nach vier Jahren, zählt das Haus nachträglich mit: 900.000 € minus 15.000 € minus 400.000 € ergeben 485.000 €, bei 15 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG) 72.750 € Erbschaftsteuer (berechnet). Für Ehegatten gilt dieselbe Zehnjahresfrist, aber ohne Grenze von 200 Quadratmetern.

Erbengemeinschaft: Wer einen Miterben auszahlt, kauft

Teilen Erben den Nachlass ohne Ausgleichszahlung nach ihren Quoten auf, ist das unentgeltlich; es bleibt beim Kaufdatum des Erblassers. Zahlt dagegen ein Miterbe aus eigenem Geld eine Abfindung, um das Haus allein zu übernehmen, behandelt die Finanzverwaltung das als Kauf des übernehmenden und als Verkauf des weichenden Miterben (BMF-Schreiben vom 14.03.2006, geändert am 27.12.2018). Übernimmt ein Miterbe nur Schulden des Nachlasses über seine Quote hinaus, sieht das BMF darin kein Entgelt.

Die Folgen: Für die ausgezahlte Hälfte beginnt beim Übernehmenden eine neue Zehnjahresfrist. Der Weichende kann einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen, wenn der Kauf durch den Erblasser weniger als zehn Jahre zurückliegt. Grunderwerbsteuer fällt bei der Teilung unter Miterben nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wie die Auszahlung praktisch läuft, steht unter Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

Freigrenze, Verluste und Werbungskosten

• Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei; ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
• Verluste: Ein Verlust aus dem Verkauf darf nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, auch im Vorjahr und in Folgejahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).
• Werbungskosten: Maklerprovision, Notar für den Verkauf und Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf mindern den Gewinn.
• Erbengemeinschaft: Verkauft die Gemeinschaft an Dritte, versteuert jeder Erbe seinen Anteil am Gewinn.

Nach dem Verkauf: den Erlös sichern

Ist der Kaufpreis da, gilt die Reihenfolge jedes großen Geldeingangs: erst sicher parken, dann Steuer und Reserve abziehen, dann anlegen. Legen Sie die zu erwartende Einkommen- oder Erbschaftsteuer zur Seite, bis der Bescheid da ist. Gesetzlich gesichert sind 100.000 € je Person und Bank (§ 8 Abs. 1 EinSiG). Wie Sie den Rest aufteilen, zeigt Geld anlegen nach Hausverkauf. Ob Sie überhaupt verkaufen oder lieber vermieten, rechnet Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten durch; den Ablauf ab dem Erbfall zeigt Haus geerbt: was tun.