Kapitalanlage Wohnung: Rendite, Kosten und Rechenweg mit Erbe

Vor dem Kauf: Erbe sichern und Reserve festlegen

Wer ein Erbe in eine Immobilie investieren will, ordnet zuerst. Auf Konten sind 100.000 € je Person und Bank gesetzlich geschützt (§ 8 Abs. 1 EinSiG); eine gewöhnliche Erbschaft steht nicht im Katalog der erhöhten Deckung bis 500.000 €, deshalb verteilen Sie bis zum Kauf auf mehrere Banken. Danach Erbschaftsteuer und Teilung unter Miterben klären, siehe Geld geerbt: was tun. Dann eine Reserve festlegen, die nicht in den Kauf fließt. Bei einer vermieteten Wohnung gehört dazu Geld für Leerstand, Reparaturen in der Wohnung und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft.

Ob eine Wohnung überhaupt die bessere Wahl ist als eine breit gestreute Anlage, vergleicht Immobilie oder ETF. Diese Seite setzt voraus, dass Sie eine Wohnung kaufen wollen, und zeigt, wie Sie sie rechnen.

Wohnung für 250.000 € bei 770 € Kaltmiete: welche Rendite bleibt?

Vor Steuer bleiben 2,9 Prozent im Jahr, obwohl die Bruttomietrendite 3,7 Prozent beträgt (berechnet von geld-was-nun.de). Der Weg dahin führt über drei Kennzahlen. Der Kaufpreis-Faktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent. Die Nettomietrendite zieht von der Miete die Kosten ab, die Sie selbst tragen, und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Nur sie ist mit einer Zinsanlage vergleichbar, und auch sie steht noch vor Steuer und Finanzierung.

Das Beispiel, berechnet von geld-was-nun.de: 70 m² Wohnung in Sachsen, Baujahr vor 1994, Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 11 € je m², also 770 € im Monat und 9.240 € im Jahr. Faktor: 250.000 geteilt durch 9.240 ergibt 27,1. Bruttomietrendite: 9.240 geteilt durch 250.000 ergibt 3,7 Prozent.

Der Unterschied zwischen 3,7 und 2,9 Prozent klingt klein. Auf 250.000 € sind es rund 1.200 € im Jahr. Für die echten Zahlen der Wohnung verlangen Sie vor dem Kauf den Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft (§ 28 WEG): Dort steht, welcher Teil des Hausgelds umlagefähig ist und wie hoch die Erhaltungsrücklage ist.

Welche Kosten darf ich nicht auf den Mieter umlegen?

Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten tragen Sie als Vermieter selbst. Die Betriebskostenverordnung schließt beide ausdrücklich aus (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Umlagefähig sind nur die laufenden Kosten aus dem Katalog in § 2 BetrKV, etwa Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister und Gebäudeversicherung, und nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart.

In der Eigentumswohnung zahlen Sie Hausgeld an die Gemeinschaft. Darin stecken umlagefähige und nicht umlagefähige Teile. Nicht umlagefähig sind vor allem das Verwalterhonorar, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die jede Gemeinschaft angemessen ansammeln muss (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), Kontoführung der Gemeinschaft und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Hinzu kommen Kosten in Ihrer Wohnung selbst, etwa eine neue Therme, und die Verwaltung des Mietverhältnisses.

Wie viele Wohnungen kann ich mit 300.000 € Erbe kaufen?

Bar eine, mit Kredit zwei oder drei; nur die bar gekaufte Wohnung bringt in diesem Beispiel bei heutigen Zinsen einen positiven Überschuss nach Tilgung. Rechnung, berechnet von geld-was-nun.de, keine Anlageberatung: Wohnungen wie im Beispiel oben zu 250.000 € in Sachsen, mit Makler. Bei Kreditkauf trägt das Eigenkapital je Wohnung die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises. Zins 3,78 Prozent, der Bundesbank-Durchschnitt für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung im Juli 2026, Tilgung 2 Prozent.

Die Tilgung ist kein Verlust, sie baut Vermögen auf. Der Fehlbetrag muss aber jeden Monat aus Ihrem Einkommen kommen: bei zwei Wohnungen rund 600 € im Monat, bei drei rund 900 €. Der Hebel wirkt nur, wenn die Wohnungen im Wert steigen oder die Mieten schneller wachsen als die Kosten. Liegt die Nettomietrendite unter dem Kreditzins, wie hier mit 2,9 gegen 3,78 Prozent, kostet jeder geliehene Euro laufend mehr, als er bringt. Steuerlich mindern Zinsen und Abschreibung den Verlust, das ändert aber nichts an der Liquidität.

Dazu kommt das Klumpenrisiko: drei Wohnungen in einer Stadt hängen am selben Arbeitsmarkt und oft an derselben Gemeinschaft. Eine Sonderumlage für das Dach trifft dann dreimal.

Mietpreisbremse: wie viel Miete ist erlaubt?

In Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Jede Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob Ihre Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung Ihres Landes.

Ausnahmen: Eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, fällt nicht unter die Bremse, ebenso die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). War die Vormiete höher, darf sie weiter verlangt werden (§ 556e Abs. 1 BGB).

Für Käufer einer bereits vermieteten Wohnung zählt ein zweiter Punkt: Die laufende Miete steigt nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Rechnen Sie den Kaufpreis deshalb auf die tatsächliche Miete, nicht auf eine erhoffte.

Vermietete Wohnung kaufen und später selbst einziehen?

Der Mietvertrag geht mit dem Kauf auf Sie über (§ 566 BGB). Kündigen können Sie nur mit berechtigtem Interesse, etwa Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren ab Ihrem Kauf, in ausgewiesenen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Wer die Wohnung später selbst nutzen will, klärt das vor dem Kauf mit einer Kanzlei; im Einzelfall entscheiden Mietvertrag und Gericht.

Steuer: Abschreibung und Spekulationsfrist

Den Gebäudeanteil des Kaufpreises schreiben Sie jedes Jahr ab: 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 Prozent vor 1925 und 3 Prozent ab 2023 (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Für neue Wohngebäude mit Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029, gekauft bis Ende des Fertigstellungsjahres, ist stattdessen eine fallende Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Im Beispiel mit 75 Prozent Gebäudeanteil an 275.500 € sind 2 Prozent Abschreibung 4.132,50 € im Jahr (berechnet). Vom Nettomietertrag von 8.020 € sind damit nur 3.888 € zu versteuern. Kreditzinsen sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); dabei zählt die abgeschriebene Summe zum Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude prüft das Finanzamt; im Einzelfall klärt das eine Steuerberatung.

Prüfliste vor dem Kauf

• Ist-Miete, Mietvertrag, letzte Mieterhöhung und Mietkonto der letzten zwölf Monate.
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Höhe der Erhaltungsrücklage, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
• Liegt die Gemeinde in einem Gebiet mit Mietpreisbremse oder abgesenkter Kappungsgrenze?
• Baujahr für die Abschreibung, Energieausweis, anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum.
• Kaufnebenkosten für das Bundesland rechnen, siehe Kaufnebenkosten.
• Eigenkapital und Kredit festlegen, siehe Erbe als Eigenkapital.

Haben Sie die Wohnung nicht gekauft, sondern geerbt, gelten andere Steuerregeln und eine andere Ausgangslage: Geerbte Immobilie vermieten. Läuft für eine eigene Immobilie noch ein Kredit, prüfen Sie vorher, ob die Sondertilgung mehr bringt: Erbe: Kredit tilgen.