Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer aller Länder, Notar, Grundbuch

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses fallen vier Posten an, von denen nur einer verhandelbar ist. Wer ein Erbe für den Kauf einsetzt, sollte diese Beträge zuerst beiseitelegen, denn Banken finanzieren sie ungern mit. Wie viel Eigenkapital danach sinnvoll ist, zeigt Erbe als Eigenkapital.

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises je nach Land. Nicht verhandelbar.
• Notar: Beurkundung, Vollzug und Kaufpreisüberwachung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Gesetzlich festgelegt, Rabatte sind Notaren verboten (§ 125 GNotKG).
• Grundbuch: Eintragung des Eigentümers und der Vormerkung beim Amtsgericht, ebenfalls nach GNotKG.
• Maklerprovision: frei vereinbar, bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Regeln zur Teilung (§§ 656a bis 656d BGB).

Bei einer Finanzierung kommen Notar und Grundbuch für die Grundschuld hinzu. Für einen Kredit über 200.000 € sind das zusammen 976 € (berechnet: je 1,0-Gebühr von 435 € nach Tabelle B, Notar plus 20 € Auslagen und Umsatzsteuer).

Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern

Der Bund setzt die Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), die Länder dürfen einen eigenen Satz bestimmen. Bis auf Bayern haben alle davon Gebrauch gemacht. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis als Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), die Steuer wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG).

Änderungen seit 2024: Thüringen senkte zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent, Bremen erhöhte zum 01.07.2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent. Für 2026 und 2027 haben wir bei keinem Land einen beschlossenen neuen Satz gefunden. Einen Freibetrag für Ersterwerber gibt es nicht; § 11 GrEStG erlaubt den Ländern nur einen eigenen Satz. Hessen zahlt Ersterwerbern mit dem Hessengeld einen Zuschuss, der Steuersatz bleibt dort 6,0 Prozent.

Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?

Für Erben wichtig: Der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG). Kauft ein Geschwister dem anderen den Anteil am geerbten Haus ab, fällt deshalb keine Grunderwerbsteuer an. Befreit sind außerdem Käufe zwischen Ehegatten und von Verwandten in gerader Linie, also etwa von den Eltern (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG), und Käufe bis 2.500 € (§ 3 Nr. 1). Wie die Teilung unter Erben abläuft, steht unter Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

Die Steuer wird einen Monat nach dem Bescheid fällig (§ 15 GrEStG). Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird (§ 22 GrEStG). Mitverkaufte bewegliche Sachen wie eine gebrauchte Einbauküche gehören nicht zum Grundstück (§ 2 Abs. 1 GrEStG); ein angemessener Preis dafür kann im Vertrag gesondert stehen. Ob der Betrag angemessen ist, prüft das Finanzamt.

Notar und Grundbuch: der Rechenweg nach GNotKG

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Kaufpreis als Geschäftswert und einer Gebührentabelle. Für beide gilt Tabelle B (§ 34 GNotKG). Eine volle Gebühr (1,0) beträgt bei 300.000 € 635 €: Die Tabelle beginnt mit 15 € bis 500 € Geschäftswert und steigt in Stufen, zwischen 200.000 € und 500.000 € um 50 € je angefangene 30.000 € (§ 34 Abs. 2 GNotKG). Das Kostenverzeichnis legt fest, wie viele volle Gebühren für jede Tätigkeit anfallen.

Die Rechnung für 300.000 €, berechnet von geld-was-nun.de:

Der Anteil am Kaufpreis sinkt mit der Höhe, weil die Tabelle degressiv steigt. Nach derselben Rechnung kosten Notar und Grundbuch bei 100.000 € 1.465 € (1,5 Prozent), bei 200.000 € 2.306 € (1,2 Prozent), bei 400.000 € 4.122 € (1,0 Prozent) und bei 500.000 € 4.901 € (1,0 Prozent). Faustregeln von 1,5 bis 2 Prozent enthalten meist schon die Grundschuld für die Finanzierung.

Maklerprovision: wer zahlt wie viel?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten aber feste Regeln zur Verteilung. Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen Käufer und Verkäufer gleich viel zahlen; arbeitet er für eine Seite kostenlos, darf er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d Abs. 1 BGB).

In den Rechnungen dieser Seite setzen wir 3,57 Prozent je Seite an, also 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Das ist eine Annahme, keine gesetzliche Größe; die Provision ist verhandelbar. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbe gelten die Teilungsregeln nicht.

Ich kaufe eine Wohnung für 300.000 €: Wie hoch sind die Nebenkosten in Bayern, Sachsen und NRW?

Mit Makler 24.554 € in Bayern, 30.554 € in Sachsen und 33.554 € in Nordrhein-Westfalen, also zwischen 8,2 und 11,2 Prozent des Kaufpreises (berechnet von geld-was-nun.de). Ohne Makler sind es 13.844 €, 19.844 € und 22.844 €. Der Unterschied zwischen Bayern und NRW beträgt allein bei der Grunderwerbsteuer 9.000 €.

Ich habe 200.000 € geerbt und kaufe ein Haus für 350.000 € in Brandenburg: was geht vom Erbe ab?

Vom Erbe gehen zuerst 38.848 € Nebenkosten ab, wenn ein Makler mit 3,57 Prozent beteiligt ist, sonst 26.353 € (berechnet von geld-was-nun.de). Die Rechnung: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sind 22.750 €. Eine volle Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 350.000 € 685 €, der Notar kostet damit 2.551 € einschließlich Umsatzsteuer, das Grundbuch 1.053 €. Die Maklerprovision beträgt 12.495 €.

Ist die Reserve schon abgezogen, bleiben vom Erbe 161.152 € für den Kaufpreis. Der Kredit liegt bei rund 189.000 € zuzüglich der Kosten für die Grundschuld. Vor dieser Rechnung stehen die üblichen Schritte: Erbe auf Banken mit höchstens 100.000 € je Bank verteilen (§ 8 Abs. 1 EinSiG), Erbschaftsteuer klären und eine Reserve festlegen, siehe Geld geerbt: was tun.

Kaufnebenkosten senken und steuerlich nutzen

• Makler: Die Provision ist verhandelbar; bei Kauf direkt vom Eigentümer entfällt sie.
• Inventar: Bewegliche Gegenstände mit angemessenem Preis gesondert im Vertrag ausweisen, darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
• Familie: Kauf von Eltern, Kindern oder Ehegatten und Kauf von Miterben zur Nachlassteilung sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG).
• Vermietung: Bei einer vermieteten Immobilie gehören die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäudeanteil abgeschrieben, 2 bis 3 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Den Rechenweg zeigt Kapitalanlage Wohnung.
• Notar: Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sparen lässt sich nur, indem Sie unnötige Zusatzgeschäfte vermeiden.

Ob sich der Kauf mit diesen Kosten gegenüber einer Anlage in Fonds rechnet, vergleicht Immobilie oder ETF. Den steuerlichen Einzelfall klärt das Finanzamt oder eine Steuerberatung.