Erbe Kredit tilgen: Sondertilgung oder anlegen, mit Rechnung

Erst sichern, dann rechnen: die Reihenfolge

Bevor Sie mit einem Erbe einen Kredit tilgen, stehen drei Schritte an. Getilgtes Geld bekommen Sie nur über einen neuen Kredit zurück.

Zuerst das Geld sichern: Auf Konten sind 100.000 € je Person und Bank gesetzlich geschützt (§ 8 Abs. 1 EinSiG). Die erhöhte Deckung bis 500.000 € nach § 8 Abs. 2 EinSiG nennt Erbschaften nicht ausdrücklich; sicher planen Sie mit höchstens 100.000 € je Bank. Danach Steuer und Nachlass klären: Erbschaftsteuer, Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten (§ 30 ErbStG) und bei mehreren Erben die Teilung, denn bis dahin gehört das Geld allen gemeinsam. Die Freibeträge stehen unter Erbschaftssteuer Freibetrag, die Schritte unter Geld geerbt: was tun.

Dann die Reserve festlegen: Ausgaben der nächsten Jahre plus Puffer für Reparaturen oder Einkommensausfall. Erst der Rest steht für Tilgung oder Anlage zur Wahl. Wie groß die Reserve sein kann, zeigt Wie viel Geld auf Tagesgeld.

Ich bin 52, habe 120.000 € Restschuld zu 1,6 % bis 2029 und 150.000 € geerbt: ablösen?

Bei 1,6 Prozent Kreditzins bringt eine sichere Anlage nach Steuer in diesem Beispiel mehr, als die Tilgung spart, und eine vorzeitige Ablösung dürfen Sie während der Zinsbindung ohnehin nicht einseitig verlangen. Die Rechnung, berechnet von geld-was-nun.de, keine Anlageberatung:

Der Kredit kostet im Jahr 1,6 Prozent von 120.000 €, also 1.920 € Zinsen. Legt die Person dieselben 120.000 € in Festgeld zu 3,00 Prozent an, wie es die Commerzbank am 14.09.2026 für Laufzeiten von vier bis neun Jahren auswies, entstehen 3.600 € Zinsen vor Steuer. Nach 25 Prozent Abgeltungsteuer und 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag darauf bleiben 2.650,50 €, ohne Kirchensteuer und ohne Sparer-Pauschbetrag gerechnet. Das sind 730,50 € im Jahr mehr als die ersparten Kreditzinsen.

Die übrigen 30.000 € bilden die Reserve. Läuft die Zinsbindung 2029 aus, kann die Restschuld aus dem Festgeld abgelöst werden, sofern dessen Laufzeit zum Stichtag passt.

• Vorteil Anlegen: höherer Ertrag nach Steuer, Geld bleibt verfügbar oder zumindest Ihr Eigentum.
• Nachteil Anlegen: Zinsen für neues Festgeld können bis 2029 sinken; das Ergebnis gilt nur für den angegebenen Satz.
• Vorteil Ablösen: keine Schuld mehr, kein Anschlusszinsrisiko.
• Nachteil Ablösen: nur mit Zustimmung der Bank, meist gegen Vorfälligkeitsentschädigung; das Geld ist im Haus gebunden.

Zinsbindung endet nächstes Jahr, 100.000 € Restschuld: tilgen oder anlegen?

Bei einem Anschlusszins um 3,8 Prozent spart die Tilgung in diesem Beispiel mehr, als sichere Zinsanlagen nach Steuer bringen. Die Bundesbank weist für Juli 2026 einen durchschnittlichen Effektivzins neuer Wohnungsbaukredite von 3,78 Prozent bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung aus, bei über 10 Jahren 3,92 Prozent. Ihr eigenes Angebot kann davon abweichen; die Bundesbank-Zahl ist ein Durchschnitt aller Banken.

Rechnung, berechnet von geld-was-nun.de: 100.000 € Restschuld zu 3,78 Prozent kosten im ersten Jahr 3.780 € Zinsen. Dieselben 100.000 € bringen in Festgeld zu 3,00 Prozent nach Abgeltungsteuer und Soli 2.208,75 €. Die Tilgung liegt damit 1.571,25 € im ersten Jahr vorn.

Über zehn Jahre sieht der Vergleich so aus: Wer den Kredit behält, zahlt bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung 5.780 € Rate im Jahr und hat nach zehn Jahren noch 76.231 € Restschuld, während das Festgeld auf 124.417 € wächst. Unter dem Strich bleiben 48.186 €. Wer sofort tilgt und dieselbe Rate jedes Jahr ins Festgeld legt, hat nach zehn Jahren 63.897 €. Der Vorsprung der Tilgung: rund 15.700 €, gleiche Zinssätze über zehn Jahre angenommen.

Die ETF-Spalte ist keine Renditeerwartung. Ein Aktienfonds kann einen höheren Ertrag bringen, aber auch über Jahre im Minus liegen. Die Tilgung bringt ihre Ersparnis dagegen sicher. Wer den Vergleich mit Fonds anstellt, vergleicht einen sicheren mit einem schwankenden Ertrag. Wie ein Erbe in Fonds geht, zeigt Erbe in ETF investieren.

Dürfen Sie den Immobilienkredit überhaupt vorzeitig tilgen?

Während der Zinsbindung nur in drei Fällen: im Rahmen eines vertraglichen Sondertilgungsrechts, mit Zustimmung der Bank oder bei berechtigtem Interesse. Das BGB erlaubt Verbrauchern zwar, Kredite jederzeit vorzeitig zu erfüllen (§ 500 Abs. 2 Satz 1 BGB). Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit festem Zins gilt aber eine Ausnahme: vorzeitige Zahlung nur bei berechtigtem Interesse (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 490 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn Sie die beliehene Immobilie anderweitig verwerten wollen, typischerweise beim Verkauf. Geld aus einem Erbe zu haben, reicht dafür nicht. Ohne Sondertilgungsrecht bleibt dann nur eine Vereinbarung mit der Bank, und die verlangt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung.

• Sondertilgungsrecht: Steht im Darlehensvertrag, meist als Betrag oder Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme je Jahr. Nicht genutzte Beträge verfallen oft zum Jahresende. Sehen Sie nach, bevor Sie anrufen.
• Ende der Zinsbindung: Zum Ablauf der Sollzinsbindung können Sie mit einem Monat Frist kündigen und ganz oder teilweise zurückzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB), ohne Entschädigung.
• Nach zehn Jahren: Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde später ein neuer Zins oder eine neue Laufzeit vereinbart, läuft die Frist ab dieser Vereinbarung.
• Ratenkredit ohne Grundschuld: Ein Allgemein-Verbraucherdarlehen dürfen Sie jederzeit vorzeitig tilgen; die Entschädigung ist auf 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags begrenzt, bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit auf 0,5 Prozent (§ 502 Abs. 3 BGB).

Wichtig bei der Kündigung: Zahlen Sie nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurück, gilt sie als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Das Geld muss am Stichtag verfügbar sein, nicht in Festgeld mit längerer Laufzeit.

Was kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung (§ 490 Abs. 2 Satz 3, § 502 Abs. 1 BGB). Eine gesetzliche Obergrenze wie beim Ratenkredit gibt es für Immobilienkredite nicht; § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen.

Die Höhe hängt vor allem von zwei Zahlen ab: dem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das zurückgezahlte Geld heute wieder anlegen kann. Liegt der Vertragszins unter dem heutigen Marktniveau, wie bei vielen Krediten aus den Jahren 2016 bis 2021 mit Effektivzinsen zwischen rund 1,2 und 2 Prozent laut Bundesbank-Statistik, ist der Zinsschaden der Bank klein. Sie verliert dann vor allem ihre Marge. Bei Krediten aus 2023 mit Zinsen um 4 Prozent kann die Entschädigung dagegen spürbar sein.

Ganz ausgeschlossen ist die Entschädigung, wenn der Vertrag die Laufzeit, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung unzureichend angibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und von der Verbraucherzentrale oder einer Kanzlei prüfen, bevor Sie zustimmen. Im Einzelfall entscheidet das Ihr Vertrag.

Sondertilgung: kürzere Laufzeit oder niedrigere Rate?

Nach einer Sondertilgung bleibt die Rate meist gleich, und der Kredit ist früher abbezahlt. Eine niedrigere Rate ist Verhandlungssache mit der Bank.

Die Grundschuld bleibt nach der Tilgung im Grundbuch, bis Sie die Löschung beantragen; das kostet beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr (Nr. 14140 KV GNotKG) plus Beglaubigung. Bleibt sie stehen, kann sie später einen neuen Kredit sichern, etwa für eine Sanierung, ohne neue Grundschuldbestellung.

Teilen statt alles oder nichts

Zwischen voller Tilgung und voller Anlage liegt die Aufteilung. Ein Beispiel für 150.000 € Erbe und 100.000 € Restschuld bei auslaufender Zinsbindung, berechnet von geld-was-nun.de, keine Empfehlung: 30.000 € Reserve auf Tagesgeld, 70.000 € Tilgung zum Ende der Zinsbindung, 50.000 € in eine Anlage nach eigener Wahl. Die Restschuld sinkt auf 30.000 €, die Rate bei gleichem Zins und 2 Prozent Tilgung von 5.780 € auf 1.734 € im Jahr.

Die Aufteilung hält Geld verfügbar und senkt die Zinslast trotzdem. Den Anlageteil beschreibt Erbe anlegen, den sicheren Teil Erbe auf Tagesgeld oder Festgeld. Wer stattdessen eine weitere Immobilie kaufen will, findet die Gegenrechnung unter Immobilie oder ETF und Erbe als Eigenkapital.

Sonderfall vermietete Wohnung: Zinsen sind absetzbar

Bei einem Kredit für eine vermietete Wohnung sind die Schuldzinsen Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kosten 3,78 Prozent Zins nach Steuer rechnerisch nur 2,19 Prozent. Festgeld zu 3,00 Prozent bringt nach Abgeltungsteuer 2,21 Prozent. Die Tilgung dieses Kredits bringt dann kaum mehr als die sichere Anlage.

Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es diesen Abzug nicht. Wer beides hat, tilgt rechnerisch zuerst den Kredit für das eigene Haus. Ihren Grenzsteuersatz kennt Ihr Steuerbescheid; im Einzelfall klärt das eine Steuerberatung.

So gehen Sie vor

• Darlehensvertrag heraussuchen: Zinssatz, Ende der Zinsbindung, Sondertilgungsrecht, Datum der vollständigen Auszahlung.
• Erbe sichern und Reserve festlegen, Erbschaftsteuer vorher abziehen.
• Mit der Tabelle oben prüfen, welchen Ertrag eine Anlage vor Steuer bringen müsste.
• Sondertilgung nutzen, wenn der Vertrag sie erlaubt und die Rechnung für die Tilgung spricht.
• Bis zum Ende der Zinsbindung oder zum Kündigungstermin nach zehn Jahren das Geld sicher und rechtzeitig verfügbar parken.
• Bei Vorfälligkeitsentschädigung die Berechnung schriftlich anfordern und prüfen lassen.