Erbe als Eigenkapital: wie viel davon in die Immobilie fließen sollte

Erst sichern, dann kaufen: die Reihenfolge

Ein Erbe ist erst dann Eigenkapital, wenn es Ihnen allein gehört und auf Ihrem Konto liegt. Bis zur Teilung gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam, und Banken zahlen nur an alle zusammen aus. Die Reihenfolge, die vor jeder Kaufentscheidung steht:

Bei einer Erbengemeinschaft verlangt die finanzierende Bank in der Regel den Nachweis, dass das Geld frei verfügbar ist. Ein Kontoauszug mit dem eigenen Anteil reicht, eine Erbquote auf dem Papier nicht.

• Sichern: auf Konten höchstens 100.000 € je Person und Bank, denn nur so viel ist sicher gesetzlich geschützt (§ 8 Abs. 1 EinSiG). Die erhöhte Deckung bis 500.000 € nennt Erbschaften nicht ausdrücklich. Mehr unter Einlagensicherung.
• Steuer und Nachlass klären: Anzeige beim Finanzamt binnen drei Monaten (§ 30 ErbStG), Erbschaftsteuer nach Freibetrag schätzen und abziehen, siehe Erbschaftsteuer berechnen.
• Reserve festlegen: Geld für Umzug, Möbel, erste Reparaturen und mehrere Monatsraten bleibt draußen.
• Dann entscheiden: wie viel in Nebenkosten und Kredit fließt.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie?

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen, denn sie schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen könnte. Darüber senkt jeder Euro den Kredit. Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht; die Bank entscheidet nach ihrer Kreditwürdigkeitsprüfung, die Einkommen, Ausgaben und Vermögen umfasst (§ 505b Abs. 2 BGB) und sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen darf.

Die Nebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Land selbst fest, von 3,5 Prozent in Bayern (§ 11 GrEStG) bis 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen. Alle 16 Sätze mit Quelle und die Notarkosten mit Rechenweg stehen unter Kaufnebenkosten.

Ich bin 38, habe 80.000 € geerbt und will ein Haus für 450.000 € kaufen: reicht das?

Als Eigenkapital für die Nebenkosten reicht es, für einen niedrigen Kredit nicht: Nach den Nebenkosten bleiben in diesem Beispiel rund 30.000 €, also 6,7 Prozent des Kaufpreises. Rechnung, berechnet von geld-was-nun.de, keine Finanzierungsberatung:

Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 3,57 Prozent Maklerprovision kostet der Kauf 49.956 € Nebenkosten. Vom Erbe bleiben 30.044 €. Der Kredit beträgt mit den Kosten der Grundschuld 421.809 €, das sind 93,7 Prozent des Kaufpreises. Bei 3,78 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt das 2.032 € Monatsrate.

Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 33.891 €, der Kredit auf 405.634 € und die Rate auf 1.954 €. Wer zusätzlich eigenes Erspartes hat, rechnet es dazu. Zu beachten: Die 3,78 Prozent sind der Bundesbank-Durchschnitt für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung. Bei einer Finanzierung über 90 Prozent des Kaufpreises verlangen Banken häufig einen höheren Zins als bei weniger Kredit. Wie hoch dieser Aufschlag ist, legt jede Bank selbst fest; eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht.

Wie wirkt das Eigenkapital auf Beleihung und Zins?

Je weniger Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto geringer das Ausfallrisiko der Bank. Das zeigt sich in zwei Größen. Die erste ist der Beleihungswert: Banken setzen ihn mit einem vorsichtigen Gutachten an, er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG). Die zweite ist die 60-Prozent-Grenze: Pfandbriefbanken dürfen Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung ihrer Pfandbriefe verwenden (§ 14 PfandBG). Kredite innerhalb dieser Grenze kann die Bank günstiger refinanzieren.

Ob und wie stark eine Bank den Zins nach dem Kreditanteil staffelt, steht in ihren eigenen Konditionen. Die Zinsstatistik der Bundesbank zeigt nur Durchschnitte nach Zinsbindung: im Juli 2026 effektiv 4,41 Prozent bei variablem Zins oder bis 1 Jahr Bindung, 3,97 Prozent bei 1 bis 5 Jahren, 3,78 Prozent bei 5 bis 10 Jahren und 3,92 Prozent über 10 Jahre. Fragen Sie deshalb Angebote für zwei Varianten an, etwa mit 80 und mit 60 Prozent Kreditanteil, und vergleichen Sie die Effektivzinsen.

Ich bin 45, habe 200.000 € geerbt und kaufe eine Wohnung zum Vermieten: alles einsetzen?

Bei einer vermieteten Wohnung bringt es in diesem Beispiel nach Steuer kaum einen Unterschied, ob Sie 100.000 € oder 200.000 € Eigenkapital einsetzen, weil die Kreditzinsen absetzbar sind. Rechnung, berechnet von geld-was-nun.de:

Die Wohnung kostet 300.000 €, in Sachsen kommen mit Makler 30.554 € Nebenkosten dazu. Mit 200.000 € Eigenkapital beträgt der Kredit 131.294 €, die Zinsen im ersten Jahr 4.963 €. Mit 100.000 € Eigenkapital sind es 231.749 € Kredit und 8.760 € Zinsen. Der Unterschied von 3.797 € Zinsen kostet nach Steuer bei 42 Prozent Grenzsteuersatz noch 2.203 €, denn Schuldzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Die nicht eingesetzten 100.000 € bringen in Festgeld zu 3,00 Prozent nach Abgeltungsteuer und Soli 2.209 € im Jahr. Beide Wege liegen damit fast gleich auf. Der Unterschied liegt woanders: Mit weniger Eigenkapital bleiben 100.000 € verfügbar und gesichert, dafür steigt die Abhängigkeit vom Anschlusszins. Bei niedrigerem Grenzsteuersatz verschiebt sich die Rechnung zugunsten von mehr Eigenkapital.

Eigenheim oder Kapitalanlage: wohin gehört das Erbe zuerst?

Zinsen für das selbst genutzte Haus sind nicht absetzbar, Zinsen für eine vermietete Wohnung schon. Wer beides plant, setzt das Erbe rechnerisch zuerst im Eigenheim ein und finanziert die vermietete Wohnung stärker. Das ist eine Steuerrechnung, keine Aussage darüber, ob sich die Kapitalanlage lohnt; die Rendite einer Wohnung zum Vermieten rechnet Kapitalanlage Wohnung durch.

Beim Verkauf gibt es einen zweiten Unterschied. Eine selbst bewohnte Immobilie ist steuerfrei verkäuflich, wenn Sie sie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung ist der Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig.

Ob das Erbe überhaupt in eine Immobilie gehört oder besser breit gestreut angelegt wird, vergleicht Immobilie oder ETF. Läuft schon ein Kredit, ist die Sondertilgung oft die naheliegende Alternative: Erbe: Kredit tilgen.

Zählt ein zukünftiges Erbe als Eigenkapital?

Nein. Ein Erbe, das erst noch anfallen wird, ist kein Eigenkapital. Die Bank muss prüfen, ob Sie den Kredit voraussichtlich aus Einkommen und vorhandenem Vermögen bedienen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Ein Testament zu Ihren Gunsten ändert daran nichts, denn es kann jederzeit geändert werden, und der Zeitpunkt ist offen.

Was stattdessen geht: Eltern können zu Lebzeiten schenken. Kinder haben je Elternteil 400.000 € Freibetrag, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann (§ 14 und § 16 ErbStG). Eine Schenkung ist sofort Eigenkapital. Ebenso kann eine bereits geerbte, schuldenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit dienen; das ersetzt kein Eigenkapital, kann aber den Kreditanteil im Verhältnis zu den Sicherheiten senken. Wie die Steuer bei Kindern rechnet, steht unter Erbschaftsteuer Kinder.

Was gehört nicht ins Eigenkapital?

• Die Reserve: Nach dem Kauf fallen Umzug, Möbel und erste Reparaturen an. Ein leeres Konto zwingt bei der ersten Heizungsreparatur zu teurem Ratenkredit.
• Geld mit Termin: Festgeld, das erst nach dem Notartermin frei wird, hilft nicht. Der Kaufpreis wird fällig, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt; die Grunderwerbsteuer einen Monat nach dem Bescheid (§ 15 GrEStG).
• Der Anteil der Miterben: Bis zur Auseinandersetzung ist er nicht Ihr Geld.
• Die Erbschaftsteuer: Sie ist abzuziehen, bevor Sie rechnen.

So gehen Sie vor

• Erbe sichern, Steuer abziehen, Reserve beiseitelegen.
• Nebenkosten für Ihr Bundesland ausrechnen, siehe Kaufnebenkosten.
• Kreditbedarf für zwei Eigenkapitalstufen ermitteln und bei mehreren Banken anfragen.
• Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgungsrecht und Bereitstellungszinsen vergleichen.
• Bei vermieteter Wohnung die Steuerwirkung der Zinsen mit einer Steuerberatung durchrechnen.