Geerbte Immobilie bewerten: Verkehrswert, Steuerwert und Gutachten

Welcher Wert gilt für eine geerbte Immobilie?

Es gibt zwei Werte, und beide können um Zehntausende Euro auseinanderliegen. Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage und Zustand zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Er zählt, wenn Erben verkaufen, einen Miterben auszahlen oder einen Pflichtteil berechnen.

Der Grundbesitzwert ist der Wert für die Erbschaftsteuer. Ihn stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, gesondert fest (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG); das Erbschaftsteuer-Finanzamt übernimmt ihn (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Er soll den gemeinen Wert treffen (§ 177 BewG), arbeitet aber mit typisierten Daten und kennt keine Besichtigung.

Wie bewertet das Finanzamt ein geerbtes Haus?

Das Finanzamt wählt das Verfahren nach der Art des Grundstücks (§ 182 BewG). Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser bewertet es über Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 183 BewG). Mietwohngrundstücke laufen über das Ertragswertverfahren mit Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins (§§ 184 bis 188 BewG); fehlt ein örtlicher Zins, gelten 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke (§ 188 Abs. 2 BewG). Im Sachwertverfahren rechnet es mit Regelherstellungskosten, Baupreisindex und Alterswertminderung (§§ 189 bis 191 BewG).

Den Bodenwert setzt es immer mit dem Bodenrichtwert an, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag ermitteln musste (§ 179 BewG). Bodenrichtwerte sind öffentlich; jeder kann Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Länderübergreifend zeigt sie das Portal BORIS-D. Was das Verfahren nicht kennt, sind Mängel, Sanierungsstau, Wohnrechte oder eine ungünstige Bebauung, soweit das Gesetz sie nicht ausdrücklich vorsieht (§ 177 Abs. 4 BewG). Genau dort setzt der Gegenbeweis an.

Das Finanzamt setzt mein geerbtes Haus mit 480.000 € an, ein Gutachter kommt auf 400.000 €: Was tun?

Sie legen gegen den Feststellungsbescheid Einspruch ein und reichen das Gutachten als Nachweis des niedrigeren Werts ein; dann ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger bestellt oder zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG). Eine Preiseinschätzung eines Maklers oder eine Online-Bewertung nennt das Gesetz nicht.

Was das bringt, zeigt ein Beispiel. Ein Kind erbt das Haus und 100.000 € Geld. Mit 480.000 € Hauswert sind nach 15.000 € Pauschale und 400.000 € Freibetrag 165.000 € zu versteuern, zu 11 Prozent 18.150 €. Mit 400.000 € sind es 85.000 € und 9.350 € Steuer. Der Unterschied von 8.800 € liegt deutlich über den Kosten eines Gutachtens von rund 3.700 € brutto (berechnet nach §§ 10, 16, 19 ErbStG und der Bremer Gebührenordnung).

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. und 13.10.2026 auch über die Bewertung von Grundbesitz, Freibeträge und Steuersätze; bis zu einer Entscheidung gilt das geltende Gesetz. Wie sich der Wert auf Ihre Steuer auswirkt, rechnen Sie hier nach:

Kaufpreis statt Gutachten: der günstigste Nachweis

Verkaufen die Erben die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, kann der Kaufpreis den niedrigeren Wert belegen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse seitdem nicht geändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG). Ein Gutachten ist dann nicht nötig. Ein Verkauf an Angehörige zu einem Vorzugspreis reicht nicht.

Liegt der Kaufpreis über dem Grundbesitzwert, ändert er an der Erbschaftsteuer nichts; der Feststellungsbescheid bleibt. Ob der Verkauf Einkommensteuer auslöst, hängt vom Kaufdatum des Erblassers ab und steht unter Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer.

Wie ermittelt ein Gutachter den Verkehrswert?

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren oder mehreren davon; die Wahl muss er begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Zuerst ermittelt er einen vorläufigen Verfahrenswert, passt ihn an den Markt an und berücksichtigt dann die besonderen Merkmale des Objekts wie Baumängel, Instandhaltungsstau, Wohnrechte oder Mietverträge (§ 6 Abs. 2 und 3, § 8 ImmoWertV).

Den Gutachterausschuss können Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte selbst beauftragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Freie Sachverständige rechnen nach eigener Honorarvereinbarung ab. Für die Steuer muss der Gutachter die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG erfüllen; fragen Sie vor dem Auftrag nach der Bestellung oder Zertifizierung.

Was kostet ein Gutachten für eine geerbte Immobilie?

Die Gebühren der Gutachterausschüsse richten sich nach Landesrecht und dem ermittelten Verkehrswert. Die Tabelle rechnet die veröffentlichten Sätze zweier Länder für drei Werte durch, dazu ein veröffentlichtes Beispiel aus Nordrhein-Westfalen. Besondere Schwierigkeiten, Rechte und Belastungen können Zuschläge auslösen.

Brutto kostet ein Gutachten bei 400.000 € damit in Bremen 3.689 € und in Rheinland-Pfalz 3.987 € (berechnet). Ein Gutachten lohnt sich steuerlich, wenn die erwartete Steuerersparnis die Kosten klar übersteigt. Liegt der Erwerb ohnehin unter dem Freibetrag, bringt ein niedrigerer Steuerwert nichts.

Wir wollen den Bruder auszahlen und streiten über den Wert: Welcher gilt?

Der Wert, auf den Sie sich einigen; ein gesetzlich verbindlicher Wert für die Auszahlung existiert nicht. Der Grundbesitzwert des Finanzamts ist dafür nicht gedacht. Üblich ist ein gemeinsam beauftragtes Gutachten, dessen Ergebnis alle vorab als verbindlich anerkennen. Ohne Einigung bleibt nur die Teilungsversteigerung, in der das Gericht einen Verkehrswert festsetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG). Wie Auszahlung und Versteigerung laufen, zeigt Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

Nach der Bewertung

Mit dem Wert stehen die nächsten Entscheidungen an: ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen, rechnet Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten durch. Wie viel Steuer auf den Wert anfällt, zeigen Erbschaftsteuer berechnen und Erbschaftssteuer Freibetrag. Den Ablauf ab dem Erbfall finden Sie unter Haus geerbt: was tun. Ob der Einspruch im Einzelfall Aussicht hat, klärt eine Steuerberatung.