Haus verkaufen und mieten im Alter: die Rechnung mit Zahlen

Haus verkaufen und mieten im Alter: Lohnt sich das?

Finanziell lohnt es sich, wenn das Kapital aus dem Verkauf mehr im Monat liefert, als die Miete zusätzlich kostet, und zwar für so viele Jahre, wie Sie planen. Dazu kommen Gründe, die keine Tabelle erfasst: eine Wohnung ohne Treppen, weniger Garten, kein Ärger mit Handwerkern, Nähe zu Kindern oder Ärzten. Dagegen stehen der Verlust des Eigentums, Mieterhöhungen und der Umzug selbst.

Die Rechnung hat drei Teile. Erstens die Wohnkosten: Was zahlen Sie heute im eigenen Haus, was kostet die Mietwohnung? Zweitens der Erlös nach Kosten. Drittens, wie lange das Kapital eine monatliche Lücke füllt.

Wir sind 72 und 70, unser Haus ist 400.000 € wert und schuldenfrei: verkaufen und mieten oder wohnen bleiben?

Nach unserer Beispielrechnung kostet die Mietwohnung 335 € im Monat mehr, und das Kapital aus dem Verkauf deckt diese Lücke um ein Mehrfaches. Die Annahmen: 130 Quadratmeter Haus mit 3 € je Quadratmeter Nebenkosten im Monat für Heizung, Wasser, Grundsteuer und Versicherung, dazu 3.900 € Instandhaltung im Jahr. Die Mietwohnung hat 75 Quadratmeter zu 11 € kalt und 3 € Nebenkosten je Quadratmeter.

Beim Verkauf gehen 3,57 Prozent Maklerprovision ab (Annahme; die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt), es bleiben 385.720 €. Davon kommen 40.000 € als Reserve auf ein Tagesgeldkonto für Umzug, Kaution und Unvorhergesehenes. Die übrigen 345.720 € stehen für die Ergänzung der Rente zur Verfügung.

Selbst ohne jeden Zins reicht das Kapital, um die Mehrkosten von 335 € über 25 Jahre zu decken und monatlich 817 € zusätzlich zu entnehmen. Lassen Sie das Kapital unangetastet im Festgeld, decken die Zinsen nach Steuer 701 € der Miete. Das Ergebnis kippt, wenn die Miete deutlich höher liegt, die Rente die Lücke nicht trägt oder ein großer Teil des Erlöses anderweitig ausgegeben wird.

Was das Wohnenbleiben wirklich kostet

Im eigenen Haus fällt keine Miete an, aber das Haus kostet Geld, auch wenn es abbezahlt ist. Neben Heizung, Wasser, Grundsteuer und Versicherung kommen Rücklagen für Dach, Fenster, Heizung und Fassade. Wer diese Rücklage nicht bildet, zahlt sie später auf einen Schlag. Eine Austauschpflicht für alte Öl- und Gaskessel gibt es seit dem 29.07.2026 nicht mehr (BGBl. 2026 I Nr. 226). Wer aber eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil Biobrennstoff nutzen, ab 2029 10 Prozent, ab 2040 60 Prozent (§ 43 Abs. 1 GModG).

Dazu kommt der Umbau fürs Alter: ebenerdige Dusche, Treppenlift, breitere Türen. Diese Kosten entfallen in einer Mietwohnung, die schon barrierearm ist. Umgekehrt steigt eine Miete über die Jahre; bis zur Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).

Steuer und Sicherung beim Verkauf

Haben Sie das Haus selbst bewohnt, ist der Verkauf einkommensteuerfrei, auch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für den Erlös gilt dann dieselbe Reihenfolge wie für jedes große Guthaben: erst sicher parken, dann die Reserve festlegen, dann anlegen.

Beträge aus dem Verkauf einer privat genutzten Wohnimmobilie sind sechs Monate nach der Gutschrift bis 500.000 € gesetzlich gesichert (§ 8 Abs. 2 EinSiG); den Anlass müssen Sie der Bank auf Verlangen belegen. Danach gilt wieder die Grenze von 100.000 € je Person und Bank (§ 8 Abs. 1 EinSiG). In den sechs Monaten bleibt also Zeit, das Geld in Ruhe zu verteilen. Wo der Erlös bis dahin liegt, zeigt Hausverkauf: Geld auf welches Konto.

Wie lange reicht das Geld? Der Entnahmeplan

Ein Entnahmeplan zahlt Ihnen jeden Monat einen festen Betrag aus dem Kapital aus, bis es aufgebraucht ist. Die Tabelle zeigt für 345.720 €, wie lange verschiedene Beträge reichen. Ohne Ertrag ist die Rechnung einfach: Kapital geteilt durch Entnahme. Mit Ertrag verlängert sich die Laufzeit; 2 Prozent im Jahr nach Kosten und Steuern sind eine Annahme und keine Zusage.

Wer einen Teil in Fonds anlegt, um mehr als Zinsen zu erzielen, trägt ein Kursrisiko. Für Ältere ist entscheidend, dass Entnahmen der nächsten Jahre nicht aus einem Depot im Minus kommen müssen. Die Rechnung mit Kosten und Steuer steht unter Entnahmeplan, die Variante nur mit Zinsen unter Von Zinsen leben. Lassen Sie einen Teil verwalten, kosten die Vermögensverwalter laut Preisverzeichnis zwischen 0,56 Prozent im Jahr (Whitebox Global, berechnet) und 1,49 Prozent (Estably, berechnet); bei LIQID sind es bei 100.000 € 0,67 bis 0,82 Prozent laut Kosteninformation.

Ich bin 78, allein, und das Haus bringt 300.000 €: Wie viel kann ich monatlich entnehmen?

Ohne jeden Ertrag sind es über 20 Jahre rund 1.080 € im Monat, bei angenommenen 2 Prozent Ertrag rund 1.309 €. Der Rechenweg: 300.000 € minus 3,57 Prozent Provision ergeben 289.290 €, davon 30.000 € Reserve, bleiben 259.290 € für die Entnahme bis zum 98. Lebensjahr (berechnet von geld-was-nun.de).

Ob das reicht, hängt an der Miete. Eine kleine Wohnung mit 55 Quadratmetern zu 11 € kalt und 3 € Nebenkosten kostet 770 € im Monat; die Entnahme deckt sie und lässt rund 310 € übrig, ohne die Rente anzurühren. Wer einen Pflegefall einplanen will, setzt die Reserve höher an. Die Anlage für Rentner im Ganzen zeigt Geld anlegen als Rentner.

Leibrente, Teilverkauf, Wohnrecht: die Alternativen

Wer im Haus bleiben und trotzdem an das Kapital will, hat drei Modelle. Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus und erhalten statt eines Kaufpreises eine monatliche Rente auf Lebenszeit, meist mit Wohnrecht. Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil, oft bis zur Hälfte, wohnen weiter und zahlen für den verkauften Teil ein Nutzungsentgelt. Beim Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch sinkt der Kaufpreis um den Wert dieses Rechts.

Alle drei Modelle sind Verträge mit langer Bindung, Kosten und eigenen Risiken, etwa beim Nutzungsentgelt, bei Gebühren für einen späteren Gesamtverkauf oder wenn der Käufer insolvent wird. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen. Wie eine Rente gegen Einmalzahlung bei einem Versicherer funktioniert, steht unter Rente gegen Einmalzahlung.

Worauf Sie vor dem Verkauf achten

• Erst die Wohnung, dann der Verkauf: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn der Mietvertrag sicher ist, und legen Sie die Übergabe mit Puffer.
• Wert kennen: Lassen Sie den Verkehrswert ermitteln, bevor Sie einen Preis nennen.
• Energieausweis: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GModG).
• Erben mitdenken: Ein Haus können Ehegatte oder Kinder unter Bedingungen erbschaftsteuerfrei übernehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG); Geld zählt dagegen voll gegen den Freibetrag, 400.000 € je Kind (§ 16 ErbStG).
• Erlös planen: Wie Sie das Geld nach dem Verkauf aufteilen, zeigt Geld anlegen nach Hausverkauf.